Bolån står för den absolut största delen av den svenska kreditmarknaden idag och är något som alla som vill köpa ett hus eller lägenhet behöver ta om man nu mot förmodan inte har ett par miljoner över på kontot.

Sedan ett par år tillbaka så har reglerna för bolån ändrats mot hur det såg ut tidigare då man kunde låna hela beloppet även om de sista 10 % ofta hade en högre ränta än resterande 90 %, numera så får man låna max 85 % av lånebeloppet vilket gör att du behöver en kontantinsats på 15 % för att kunna köpa en lägenhet eller ett hus.

Det finns självklart vägar runt kontantinsatsen genom att ta ett privatlån för att få ihop den men då står man med två lån varav det ena har rätt så hög ränta om man jämför med bolånet som vid skrivande stund ligger historiskt lågt.

Från 1 juni 2016 så införs även ett amorteringskrav för bolån över 50 % som betyder att om du har ett lån på 50-70 % av bostadens värde så måste 1 % per år av lånet betalas i amortering medans från 70 % så ska 2 % amorteras per år. Om du har ett lån på under 50 % av bostadens värde så finns inga krav på hur mycket du behöver amortera.

Bolåneräntor

Vid skrivande stund så ligger normalräntan inom spannet av mellan 1,40 för ett lån bundet på två år till omkring 3 % för ett lån bundet upp till 10 år.

När det gäller räntor och på vilken tid man ska binda lånet så är det tyvärr ett spel som kan slå väldigt fel ekonomiskt om räntorna stiger eller sjunker när man tex har tecknat för 10 år vilket många gjorde före finanskrisen 2008 och de betalade då väldigt mycket mer än vad de hade gjort om de valt en kortare tid även om det kunde blivit precis tvärt om och då hade det lönat sig att teckna för en längre tid.

Så för att sammanfatta bolåneräntorna så kan man göra allt rätt men fortfarande behöva betala mer i ränta för att samhällsekonomin förändras drastiskt och på det sätter höjer eller sänker räntorna så det bästa rådet är att välja en ränta du kan betala och utöver det kanske till och med dubbla den räntan du fått och lägga undan dem pengarna som blir över för att i framtiden kunna hantera om räntan fördubblas eller i alla fall höjs.

Bolåneräntor är ofta det enda som påverkar hur stor din avbetalning blir och det är alltid bäst att verkligen räkna på vilken ränta du kan ha råd att betala om räntorna skulle vända och gå upp så att det inte blir en chock om det händer samt att du har råd att fortsätta bo kvar i huset eller lägenheten du köpt.

Bolånekalkyl

En bolånekalkyl görs oftast väldigt enkelt hos banken du vill låna pengar hos då de flesta har ett gratis verktyg för att enkelt kunna räkna ut månadskostnaden och även för att enkelt se hur månadskostnaden förändras beroende på ränteförändringar.

För att ta ett exempel så kan ett lån på 2 000 000 med en månadskostnad på 7800 öka med nästan 2000 kr per månad om en ränteförändring på 1,5 % inträffar vilket kan vara bra att räkna på då det i dagens läge är väldigt billigt att låna för att köpa hus eller lägenhet men så behöver inte framtiden se ut och det kan vara bra att se över hur mycket pengar det faktiskt skulle kosta dig om en ränteförändring inträffar och dessutom för att se hur stor ränteförändring du faktiskt har råd att betala .

Räkna även med olika scenarior i din bolånekalkyl och ta gärna ut svängarna för att se vart gränsen går för vad du har råd att betala så att du får en bättre översikt över hur räntan kan påverka din privatekonomi.

Sen påverkar det självklart om du har mer än 15 % i kontantinsats och gör inte misstaget att inte förhandla om räntan då det kan skilja rätt markant om man faktiskt sätter sig ner och diskuterar räntan mot att man bara accepterar den rakt av. Tänk på att vissa banker kan ge en lägre ränta om man samlar konton, lån och andra saker hos just den banken du ansöker om bolån hos då man ofta kan förhandla till sig en mycket bättre ränta än om man inte har vare sig konton eller sparande hos banken i fråga.

Det finns även vissa skillnader mellan att köpa hus och att köpa en bostadsrätt då en bostadsrätt har en månadsavgift som i många fall kan vara högre än driftkostnaden för ett hus vilket gör att lånekostnaden med avgiften för bostadsrätten kan bli väldigt hög så ta med det i din kalkyl för att verkligen få ett grepp om vad det kommer att kosta i månaden.

Bolån utan kontantinsats

Ett bolån utan kontantinsats är idag omöjligt då du inte kan låna mer än 85 % av lånebeloppet enligt lag i form av ett bolån men det utesluter självklart inte att man kan ta ett blancolån på de 15 % och på det sättet ha en kontantinsats. Det finns även vissa skillnader om man bygger nytt eller köper ett existerande då det kan finnas en möjlighet att låna 100 % om man bygger nytt om värdet på huset kommer att vara högre än beloppet man lånat men det är ovanligt att det blir beviljat.

Så det absolut bästa sättet att ta ett bolån utan att ha en kontantinsats är helt enkelt att skaffa sig en sådan genom att ta ett annat lån men något annat sätt finns inte då inga banker för låna ut 100 % av köpesumman för ett hus.

För att kunna ta ett lån på 2 000 000 krävs en kontantinsats på 300 000 kr och det är möjligt att få ett sådant blancolån om man har en bra ekonomi men samtidigt så ökar det månadskostnaden rätt rejält vilket kan vara bra att ta med i bolånekalkylen men om man inte har möjligheten att antingen ta ett blancolån eller genom andra sätt få tag på en kontantinsats på 15 % så blir man helt enkelt inte beviljad för ett bolån.

Få ett bolån utan fast anställning

De allra flesta tror att man måste ha en fast anställning för att kunna få ett bolån hos någon av det fyra storbankerna men det stämmer faktiskt inte utan enligt bankerna själva så är det inte ett krav utan att de gör en individuell bedömning baserat på vilka förutsättningar du har och troligtvis även hur eftertraktad du är på arbetsmarknaden om du inte skulle få en fast anställning.

Har du dessutom ett arbete med hög lön så spelar arbetsformen mindre roll än om du jobbar som timvikarie inom handels med en månadslön som är rätt låg.

Eftersom de flesta tror att man inte kan få ett bolån utan en fast anställning så går dem direkt till dyra finansinstitut istället för att ansöka om ett lån hos storbankerna vilket resulterar i en mycket högre ränta än vad du hade behövt betala hos storbankerna vilket gör att du kanske väljer att köpa ett annat billigare hus eller lägenhet än vad du hade velat.

Har du redan valt ett dyrt finansinstitut så betyder inte det att du inte kan ansöka om ett bolån hos en annan bank om det är möjligt enligt lån avtalet och då kan du sänka räntan rätt rejält mot vad du betalar i dag och ger dig en större buffert om något skulle förändras räntemässigt eller om något skulle hända i huset eller lägenheten.

Det viktigaste för bankerna är att man kan visa på att det kommer finnas inkomster i framtiden och har man då ett vikariat eller en annan anställningsform än fast anställd så kan det vara svårare att visa det men bankerna själva säger att anställningsformen bara är en av flera parametrar som de kollar på innan de beslutar om du får ett lån beviljat eller inte, har du dessutom sparande utöver kontantinsatsen så hjälper det alltid.

Har du andra tillgångar som aktier, bilar eller något annat av värde så tas även det med i beräkningen.

Bolån med betalningsanmärkning

Även om en betalningsanmärkning alltid gör det svårare att få lån så är det inte helt omöjligt att få ett bolån beviljat så länge du kan visa att du inte har något skuldsaldo hos kronofogden då det alltid är ett krav från alla banker och finansinstitut att du inte har något skuldsaldo hos kronofogden.

Om betalningsanmärkningen är gammal eller på ett väldigt lite belopp så har du alltid möjligheten att få lånet beviljat även hos storbankerna alternativ om den är på väg att försvinna så kan det kanske vara smartare att vänta till dess då det kommer påverka din ränta om du har en betalningsanmärkning.

Om du inte får lånet beviljat hos någon av storbankerna så finns det andra långivare som kan vara aktuella att se över men du får räkna med en högre ränta än vad du hade fått betala om du saknat betalningsanmärkningar.

Att säga huruvida du kan få ett lån är omöjligt då det helt beror på hur just din situation ser ut och om du kan visa banken att du faktiskt har en betalningsförmåga men rent generellt så gäller det att om du har en gammal eller en betalningsanmärkning på en väldigt liten summa samt har fast anställning och i övrigt är fri från andra lån och skulder så har du en rätt stor chans att bli beviljad ett bolån. Om betalningsanmärkningen är relativt ny så ökar risken för att inte bli beviljad ett bolån.

Ett alternativ som många inte tänker på är att man faktiskt kan be det företaget eller den myndigheten som begärt ett betalningsföreläggande att dra tillbaka den och på det sättet ta bort betalningsanmärkningen. Det är inte alla företag eller myndigheter som är villiga att göra det men det värsta som kan hända är att du får ett nej medans om du faktiskt får ett ja så underlättar det din ansökan om bolån då du inte längre har betalningsanmärkningar.

Lägsta bolåneräntan

Det är viktigt att jämföra och förhandla med bankerna för att få den lägsta bolåneräntan och det kan även vara så att du kan få hjälp att förhandla genom en de många jämförelsetjänsterna som idag finns på nätet och som hjälper dig att ansöka om ett lån då de tar in låneerbjudanden från många olika banker och finansinstitut vilket ofta gör att du får en bättre översikt över vilken bank som erbjuder den lägsta bolåneräntan för dig men tänk på att förhandla med banken för att pressa ner räntan så mycket som möjligt.

Var inte rädd att fråga andra i din omgivning som tagit ett bolån om deras råd och tips för att sänka räntan och att faktiskt också fråga vilken ränta de fått från sin bank mot vad de blev erbjudna från början så du vet vilket förhandlingsutrymme som kan finnas.

Erbjud banken du förhandlar med att flytta över allt från sparande till pensionen till deras bank för att försöka få ner räntan så mycket som möjligt.

Bunden eller rörlig ränta

Även om vi redan i början av texten har nämnt både bunden och rörlig ränta så är det ett viktigt beslut som kan påverka framtiden rätt rejält och handlar i grunden om riskhantering då du med en bunden ränta alltid vet vad du kommer betala vilket både kan vara lägre eller högre beroende på hur räntan utvecklas men du vet exakt hur mycket du betala medans med en rörlig ränta så kan det bli billigare alternativt dyrare än med en fast men det är svårt att räkna på hur mycket räntan kommer att gå upp eller ner.

Om du vet med dig att du har en begränsad buffert och att en räntehöjning skulle slå hårt mot din ekonomi så kan bunden ränta vara ett smartare alternativ för att undvika att räntan stiger så mycket att du inte längre kan betala den.

Andra saker att tänka på om bolån

Trots att många har förespråkat att avskaffa ränteavdraget i olika perioder så finns det kvar och det finns vid skrivande stund ingen indikation på att det kommer förändras vilket gör att du får göra ett avdrag på den räntan du betalar som vid skrivande stund är 30 % av räntan upp till 100 000 kr vilket inte betyder att du får göra ett avdrag på den summan utan 30 % av 100 000 för det beloppet som överstiger 100 000 får man göra ett avdrag på 21 %.

Det påverkar alltså din räntekostnad rätt rejält och ska tas med i beräkningen när du räknar på vilken månadskostnad du har råd att betala.

Men om du och din partner står gemensamt på lånet så kan den ena göra avdrag på upp till 100 000 och partnern på det beloppet som är överskjutande så att man på det sättet för 30 % av hela beloppet i avdrag.

Ett annat tips är att se över vilka försäkringar som erbjuds vid händelse av sjukdom och arbetslöshet för att täcka kostnaden för lånet under tiden och kan göra livet enklare om allt skulle gå fel.

Vissa hemförsäkringar erbjuder detta och banken eller finansinstitutet kan ha en egen som det kan vara värt att betala lite extra för så att man kan känna sig trygg med att man kan betala tillbaka lånet.

Rak amortering eller annuitet

Det finns även två sätt att betala på ditt bolån vilket är annuitet och rak amortering, rak amortering betyder att du betalar samma summa i amortering under hela tiden samtidigt som räntan minskar vilket ger en lägre kostnad på sikt då du betalar av på lånet men totalsumman är högre i början medans annuitet betyder att du betalar en totalsumma vid varje inbetalning där andelen som går till amortering ökar i takt med att lånet betalas av och räntekostnaden sjunker.

Fast amortering har fördelen att du betalar av lånet snabbare men totalsumman du betalar är mycket högre i början än mot annuitet där du bestämmer en summa tillsammans med banken och där amorteringen ökar i takt med att räntekostnaden minskar.

Det går även att kombinera dessa två betalningssätt men det bästa för dig som funderar på att ta ett bolån är att diskutera både betalningsätten med banken för att få fram det alternativet som är bäst för din ekonomi och som ligger inom den budget du fastställt i kalkylen.

Rent generellt så är det bättre att betala av så mycket på ditt lån som möjligt och det kan även i viss mån ses som ett sparande i ditt boende som frigörs när du vill sälja.

Saker som kan påverka ditt bolån

Utöver det som nämnts tidigare så kan mycket påverka möjligheten att bli beviljat bolån eller vilken ränta man kan få varav en sak kan vara andra lån och krediter samt förfrågningar hos UC.

För många förfrågningar hos UC är alltid en varningsklocka för banken oavsett om lånen eller ansökningarna blivit beviljade eller inte och kan påverka din möjlighet att få ett bolån beviljat.

Att ha en massa andra lån och krediter påverkar först genom att det är ett utrymme i din privatekonomi som försvinner som tas upp av andra betalningar och banken ser även över hur mycket du är belånad och om det finns en risk att du inte kommer kunna betala på dessa lån och vilken risk det i sin tur ger banken.

Så försök att betala av så mycket som möjligt på eventuella lån och krediter för att öka chansen att få ett bolån beviljat.